Все формулы РФ

Финансы / Кредиты и ипотека

PTI: платеж по кредиту к доходу

PTI показывает, какую долю регулярного дохода занимает платеж по одному кредиту или ипотеке.

Опубликовано: Обновлено:

Кредиты и ипотекаБазовые финансовые расчетыКалькуляторЕсть историческая справка

Формула

$$PTI=\frac{PMT}{Income}\cdot100\%$$
Диаграмма Платеж как часть дохода

Круговая диаграмма дохода выделяет сектор кредитного платежа и оставшуюся часть дохода.

PTI показывает нагрузку одного платежа на регулярный доход.

Обозначения

$PTI$
payment-to-income, платеж к доходу, проценты
$PMT$
регулярный платеж по рассматриваемому кредиту, рубли или другая валюта за период
$Income$
регулярный доход за тот же период, рубли или другая валюта за период

Условия применения

  • Платеж и доход относятся к одному периоду, например к месяцу.
  • Доход и платеж выражены в одной валюте.
  • В числителе учитывается платеж по одному рассматриваемому кредиту.
  • Доход должен быть положительным и устойчивым для осмысленной интерпретации.

Ограничения

  • PTI не учитывает другие кредиты и обязательные платежи; для этого нужен DTI.
  • Формула не показывает остаток после расходов на жизнь, налоги и семью.
  • Разные кредиторы могут по-разному определять доход и включаемые платежи.
  • Показатель не заменяет стресс-тест при росте ставки или падении дохода.

Подробное объяснение

PTI отвечает на простой вопрос: какая часть дохода уходит на конкретный кредитный платеж. Если платеж и доход месячные, результат показывает месячную нагрузку. Если они годовые, показатель будет годовым, но в кредитной практике чаще используют месячный период.

Формула является отношением потока к потоку. В числителе стоит платеж по кредиту, в знаменателе - доход за тот же период. Поэтому единицы сокращаются, а результат удобно выражать в процентах.

При увеличении платежа PTI растет. При увеличении дохода PTI снижается. Поэтому один и тот же кредит может быть приемлемым для одного заемщика и слишком тяжелым для другого. Показатель чувствителен к тому, какой доход признан устойчивым.

PTI полезен для первого фильтра доступности, но он узкий. Если у заемщика есть автокредит, кредитные карты или алиментные обязательства, один PTI по ипотеке не показывает всей нагрузки. Для этого считают DTI.

Перед применением формулы нужно явно выбрать доход: индивидуальный или семейный, до налогов или после, подтвержденный или прогнозный. Без этого одинаковое число PTI может означать разные уровни финансовой устойчивости.

Как пользоваться формулой

  1. Определите регулярный платеж по рассматриваемому кредиту.
  2. Возьмите доход за тот же период.
  3. Проверьте, что платеж и доход в одной валюте.
  4. Разделите платеж на доход.
  5. Умножьте результат на 100%.
  6. Не смешивайте PTI одного кредита с DTI всех долгов.

Историческая справка

Отношение платежа к доходу возникло из практики андеррайтинга потребительских кредитов и ипотеки. Кредитору недостаточно знать стоимость залога: нужно понимать, сможет ли заемщик регулярно обслуживать платеж. Простое отношение платежа к доходу стало удобным показателем для первичной оценки доступности кредита. В разных странах и организациях закреплялись свои правила учета дохода, налогов, совместных заемщиков и типов платежей. В современной финансовой грамотности PTI используют как наглядный показатель личного бюджета, а в банковском анализе он работает вместе с DTI, LTV, кредитной историей и стресс-тестами. Поэтому показатель стал частью языка не только банков, но и ипотечных калькуляторов.

Историческая линия формулы

PTI не связан с одним автором. Это практический банковский коэффициент доступности кредита, возникший из андеррайтинга: регулярный платеж сравнивают с регулярным доходом заемщика за тот же период, чтобы оценить нагрузку одного займа.

Пример

Ежемесячный платеж по ипотеке равен 42 000 рублей, подтвержденный месячный доход семьи 120 000 рублей. PTI = 42 000 / 120 000 * 100% = 35%. Это означает, что на один ипотечный платеж уходит 35% месячного дохода. Проверка: если платеж снизить до 36 000 рублей при том же доходе, PTI станет 30%, а бюджетная нагрузка по этому кредиту уменьшится.

Частая ошибка

Частая ошибка - делить годовой платеж на месячный доход или наоборот. Вторая ошибка - включать все кредиты в PTI, хотя для всех долгов используют DTI. Третья ошибка - считать доход до и после налогов вперемешку. Еще одна ошибка - воспринимать PTI как универсальное одобрение кредита: кредитор может учитывать расходы, кредитную историю, LTV и другие факторы.

Практика

Задачи с решением

Ипотечный платеж

Условие. Платеж по ипотеке 42 000 рублей в месяц, месячный доход 120 000 рублей. Найдите PTI.

Решение. PTI = 42 000 / 120 000 * 100% = 35%.

Ответ. 35%

Максимальный платеж при целевом PTI

Условие. Доход 150 000 рублей в месяц. Какой платеж соответствует PTI 30%?

Решение. PMT = Income * PTI = 150 000 * 0,30 = 45 000 рублей.

Ответ. 45 000 рублей в месяц

Дополнительные источники

  • CFPB, Debt-to-income and mortgage affordability educational materials
  • Fannie Mae Selling Guide, borrower income and monthly obligation concepts
  • Банк России, материалы по долговой нагрузке заемщиков

Связанные формулы

Финансы

DTI: долговая нагрузка к доходу

$DTI=\frac{\sum DebtPayments}{Income}\cdot100\%$

DTI показывает, какая доля регулярного дохода уходит на все долговые платежи заемщика за тот же период.

Финансы

Аннуитетный платеж по приведенной стоимости

$PMT=PV\cdot\frac{r}{1-(1+r)^{-n}}$

Формула аннуитетного платежа показывает размер равного периодического платежа, который соответствует заданной текущей сумме, ставке и числу периодов.

Финансы

Платеж после досрочного погашения кредита

$PMT_{new}=(B_k-E)\cdot\frac{r}{1-(1+r)^{-m}}$

Формула пересчитывает новый аннуитетный платеж после досрочного погашения, если срок оставляют прежним, а долг уменьшают на внесенную сумму.